🧽 Guía de presupuesto
Limpieza fin de obra: cómo presupuestarla y qué precio poner
La partida que más veces se regala. Aquí tienes el precio de mercado de la limpieza fin de obra por m² y por hora, un ejemplo de presupuesto partida a partida, qué debe incluir y —sobre todo— qué exclusiones tienes que dejar por escrito para no acabar quitando cemento del suelo gratis un sábado.
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Qué es la limpieza fin de obra y por qué no es una limpieza normal
La limpieza fin de obra —también llamada limpieza final de obra o limpieza después de obra— es la que deja el inmueble en condiciones de entrega. No tiene nada que ver con una limpieza doméstica y presupuestarla como si lo fuera es el error clásico.
La diferencia está en tres cosas:
- El polvo fino de obra se posa varias veces. No basta con una pasada: hay que dejar reposar y repetir, o el cliente lo verá al día siguiente sobre los rodapiés.
- Hay adherencias, no suciedad. Cemento, yeso, cola de baldosa, silicona, restos de pintura y pegatinas de carpintería. Eso se retira con rasqueta y producto, no con fregona.
- Se limpia lo que nadie mira: interior de armarios, cajones de persiana, rejillas de ventilación, radiadores, mecanismos eléctricos, marcos y guías de ventana.
En obras grandes se separa en dos fases: una limpieza de obra de repaso o basta durante la ejecución (retirada de escombro menor y despeje para que se pueda seguir trabajando) y la limpieza fin de obra propiamente dicha, la fina, ya con la obra terminada. Son dos partidas distintas y se cobran las dos.
Precio de la limpieza fin de obra: por m² y por hora
La forma sana de presupuestar esto es por metro cuadrado, porque es lo único que puedes medir antes de entrar. La referencia de mercado en España:
| Situación | Precio m² limpieza de obra |
|---|---|
| Limpieza fin de obra convencional (referencia general) | 3 – 8 €/m² |
| Limpieza obra nueva, poco residuo, superficie diáfana | 2 – 4 €/m² |
| Reforma integral con cemento, cola y pintura adheridos | 8 – 12 €/m² |
| Por horas, cuando no puedes medir el alcance | 12 – 20 €/h (16 – 25 €/h en Madrid y Barcelona) |
Para hacerse una idea del total: un piso de 100 m² tras una reforma sale, con esas referencias, entre 300 y 800 €. Si tu número se va muy por debajo, revisa qué has dejado fuera de la medición.
Si buscas el precio m2 limpieza de obra para comparar tu tarifa con la del mercado, ten en cuenta que casi ningún competidor publica la suya: los 3-8 €/m2 de arriba salen de comparadores y de empresas de limpieza que sí la enseñan. Como precio hora limpieza de obra, la horquilla de 12 a 20 € es la que se maneja para personal propio, sin margen de estructura.
Cuidado con presupuestar por horas. Parece la opción segura y es justo al revés: el cliente compara tu tarifa horaria con la de una limpieza doméstica, no entiende por qué son ocho horas y discute la factura. Por m² vendes un resultado; por hora vendes tiempo, y el tiempo siempre parece caro.
Precios orientativos de mercado en España; varían mucho según zona, altura del inmueble, acceso, tipo de suelo y estado real de la obra. Visita el inmueble antes de cerrar el precio.
Ejemplo de presupuesto de limpieza fin de obra
Una limpieza piso fin de obra tipo: 90 m² tras una reforma integral, dos baños y una cocina, con carpintería nueva. Así se descompone un presupuesto de limpieza fin de obra que se puede defender delante del cliente:
| Partida | Medición | Precio | Importe |
|---|---|---|---|
| Retirada de restos, embalajes y protecciones de obra | 1 ud. | 90,00 € | 90,00 € |
| Limpieza fina de superficies y desempolvado general | 90 m² | 3,20 €/m² | 288,00 € |
| Eliminación de cemento, cola y silicona en suelo y alicatado | 90 m² | 1,80 €/m² | 162,00 € |
| Cristales por las dos caras, marcos y guías | 12 ud. | 9,00 €/ud. | 108,00 € |
| Baños y cocina: sanitarios, mamparas, encimera e interiores | 3 ud. | 45,00 €/ud. | 135,00 € |
| Fregado final y repaso 24 h después | 1 ud. | 70,00 € | 70,00 € |
| Base imponible | 853,00 € | ||
| IVA 21 % | 179,13 € | ||
| Total | 1.032,13 € | ||
Salen 9,48 €/m², coherente con la horquilla de reforma integral. Fíjate en lo que hace este desglose: el cliente ya no compara un número contra otro número, compara seis trabajos contra el precio. Y el repaso a las 24 horas, que es lo que de verdad diferencia una limpieza fin de obra bien hecha, está cobrado en vez de regalado.
Qué incluir y qué dejar excluido por escrito
Incluye y enumera: retirada de restos y embalajes, aspirado de polvo fino en techos, paredes, rodapiés y radiadores, eliminación de cemento, yeso, cola y silicona, cristales por las dos caras con marcos y guías, interior de armarios y cajones de persiana, rejillas y mecanismos eléctricos, sanitarios y mamparas, y fregado final.
Y escribe qué NO incluye, que es donde se pierde el dinero:
- Retirada de escombro a vertedero. Eso es gestión de residuos y lleva contenedor y coste de gestor: no es limpieza.
- Manchas de pintura o cemento sobre superficies ya dañadas, y cualquier daño previo que la limpieza destape.
- Trabajos en altura que necesiten andamio o plataforma elevadora.
- Limpieza de fachada, terraza, garaje o zonas comunes, salvo que se midan aparte.
- Segundas visitas si vuelve a entrar un gremio después de tu limpieza. Esta es la más importante: si el pintor da un último repaso al día siguiente, tu trabajo se ha ido a la basura.
⚠️ La cláusula que más discusiones evita: «la limpieza fin de obra se ejecutará una vez finalizados todos los trabajos de los demás gremios. Cualquier intervención posterior que ensucie las zonas ya entregadas se presupuestará aparte». Una línea, y se acabó el repaso infinito.
4 errores al presupuestar una limpieza de obra
- No visitar el inmueble. El precio por m² depende del estado, y el estado no se ve por teléfono. Un suelo porcelánico con cola seca puede triplicar las horas.
- Meterla dentro del precio de la reforma sin nombrarla. Si no aparece como partida, el cliente da por hecho que está incluida y tú la haces gratis.
- Olvidar el material y los medios: producto específico, rasquetas, aspirador de obra con filtro, escalera, sacos y, si hace falta, plataforma.
- No cobrar el desplazamiento ni el repaso. Son dos visitas mínimo. Presupuestar una es presupuestar mal.
El IVA. Como servicio de limpieza contratado por separado, la limpieza fin de obra va al 21 %. Si va como una partida más dentro de un contrato de ejecución de obra de renovación o reparación de vivienda que cumple los requisitos del tipo reducido, sigue el tipo de la operación principal. Ver cuándo se aplica el 10 % y cuándo el 21 % →
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Preguntas frecuentes sobre la limpieza fin de obra
¿Cuál es el precio de la limpieza fin de obra por m²?
La referencia de mercado en España se mueve entre 3 y 8 €/m² para una limpieza final de obra convencional. En obra nueva con poco residuo baja hacia 2-4 €/m², y en reforma integral con restos de cemento, cola y pintura sube por encima de 8 €/m². Son precios orientativos: ajusta a tu zona y al estado real del inmueble.
¿Cuánto se cobra la hora de limpieza de obra?
La referencia habitual está entre 12 y 20 €/h, y en plazas caras como Madrid o Barcelona sube a 16-25 €/h. Cobrar por hora solo compensa cuando no puedes medir el alcance; si puedes medirlo, presupuesta por m² y protege tu margen con exclusiones escritas.
¿Qué incluye una limpieza fin de obra?
Retirada de restos y embalajes, aspirado de polvo fino en todas las superficies, eliminación de cemento, yeso, cola y silicona en suelos y sanitarios, limpieza de cristales por las dos caras, marcos y carpinterías, interior de armarios, radiadores, rejillas, mecanismos eléctricos y fregado final del suelo.
¿Qué IVA lleva la limpieza fin de obra?
Como servicio de limpieza contratado por separado, el 21 %. Si va como una partida más dentro de un contrato de ejecución de obra de renovación o reparación de vivienda que cumple los requisitos del tipo reducido, sigue el tipo de la operación principal.
¿La limpieza fin de obra la paga la constructora o el cliente?
Depende de lo que ponga por escrito. Si no aparece en el presupuesto de la reforma, el cliente da por hecho que está incluida y la acabas haciendo gratis. Por eso conviene que figure siempre como partida propia, incluida o excluida, pero nombrada.
¿Cuánto se tarda en una limpieza fin de obra?
Para un piso de 90-100 m² tras reforma integral, entre 12 y 20 horas de trabajo repartidas en dos visitas: la limpieza fina y el repaso 24 horas después, cuando el polvo en suspensión ya se ha posado.
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